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Nullità del Mutuo fondiario: violazione del limite di finanziabilità

Nullità del mutuo fondiario.

Violazione del limite di finanziabilità

(Cass. civ. Sez. I, Sent., (ud. 09-05-2017) 13-07-2017, n. 17352).

Il mutuo fondiario è regolato dalle norme del T.U. bancario approvato con decreto legislativo 01/09/1993 n. 385, dalle norme del codice civile relative al contratto di mutuo, e dalla disciplina contenuta nel capitolato in genere allegato al mutuo contratto.

In particolare, la normativa contenuta nel T.U. bancario, stabilisce che “Il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili” (art. 38, 1 co.).

L’art. 38 TUB, poi al II co., aggiunge un limite quantitativo di finanziabilità: “La Banca d’Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l’ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti”.

Rispetto al normale credito ipotecario quindi, risultano fissati dalla legge due limiti: a) la garanzia deve essere un’ipoteca immobiliare di primo grado, ovvero ad essa equiparabile; b) la banca deve rispettare un ammontare massimo di finanziamento.

La delibera del CICR

La regolamentazione precisa di questi limiti è demandata alla Banca d’Italia, che in conformità alla delibera del CICR del 22 aprile 1995, ha adottato il provvedimento del 26 giugno 1995 (in Gazzetta Ufficiale n. 155 del 5 luglio 1995) al fine di aggiornare la circolare n. 4 del 29 marzo 1988 (Istruzioni in materia di particolari operazioni di credito).

Il limite di finanziabilità viene ora così stabilito: “Le banche possono concedere finanziamenti di credito fondiario per un ammontare massimo dell’80 per cento del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi, ivi compreso il costo dell’area o dell’immobile da ristrutturare”.

La nullità del contratto di mutuo  per violazione dell’art. 38 del T.U. bancario e cioè per il superamento del limite di finanziabilità contemplato dalla norma citata si ha anche quando la Banca mutuante ha valutato il bene immobile, sul quale iscrivere ipoteca, in misura nettamente superiore al suo reale valore.

In tal caso succede che la Banca eroghi una somma a titolo di mutuo in misura superiore a quella consentita nel rispetto limite di finanziabilità stabilito dall’art. 38 del TU bancario.

La sopravalutazione del bene ipotecato può emergere in maniera palese da due fatti:

  • dal prezzo di acquisto dell’immobile, in quanto eccessivamente basso;
  • dalla relazione di stima del bene redatta dal CTU del Tribunale nominato dal giudice.

Laddove emerga tale sopravalutazione il mutuo potrà essere dichiarato nullo per superamento del limite di finaziabilità ex art. 38 T.U. Bancario.

Le conseguenze sono alquanto rilevanti.

Infatti, la nullità del mutuo rende invalide anche eventuali ipoteche accese sull’immobile.

Inoltre, la nullità del mutuo, rende ingiustificato il pagamento del prezzo del medesimo che si concreta nel versamento degli interessi.

Il mutuo quindi diventerà in sostanza gratuito.

Tutti gli interessi potranno essere imputati a capitale.

L’unico obbligo di restituzione che permane concerne la sorta capitale che il mutuatario ha ricevuto e che quindi  deve riconsegnare.

Se attraverso il calcolo dell’intera somma versata alla banca(capitale+ interessi) dovesse emergere che il capitale è stato già interamente restituito, il consumatore non dovrà pagare altro alla banca.

Avv. Filomena Iervolino

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